전세 사기 특별법의 실효성 논란: 피해자가 가장 많이 호소하는 '4가지 문제점'과 법 개정 방향

최근 몇 년간 사회적 이슈로 떠오른 전세 사기 피해가 여전히 끊이지 않고 있습니다. 정부는 이러한 피해를 구제하기 위해 ‘전세사기 특별법’을 시행했지만, 실제 현장에서는 실효성 논란이 끊이지 않습니다. 피해자들은 제도의 취지에는 공감하면서도, 현실에서는 “도움이 되지 않는다”고 호소합니다.

이번 글에서는 전세 사기 특별법의 주요 내용과, 피해자들이 가장 많이 지적하는 네 가지 문제점, 그리고 향후 개정 방향을 심층적으로 살펴보겠습니다.

법률 상담을 받는 부동산 피해 부부

 

■ 실효성보다 ‘행정 절차 중심’으로 운영되는 전세 사기 특별법의 현주소

전세 사기 피해자의 구제를 위해 2023년 6월 시행된 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 특별법’은 임차인의 권리를 보호하고, 주거 안정을 지원하는 것을 목표로 합니다. 하지만 제도 시행 1년이 지난 지금, 피해자들의 체감 만족도는 낮습니다. 행정적인 절차가 복잡하고, 피해 인정까지 걸리는 시간이 너무 길다는 지적이 이어지고 있습니다.
피해자들은 “정부가 마련한 제도임에도 불구하고 실질적인 구제는 어렵다”며 “형식적인 행정 지원에 그치고 있다”고 토로합니다.

팁: 제도의 취지와 현장의 온도 차이를 좁히려면 ‘행정 처리 중심’에서 ‘피해자 구제 중심’으로 전환이 필요합니다.

■ 피해자들이 가장 많이 호소하는 4가지 문제점

① 피해 인정 기준의 모호함

전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 법적으로 ‘사기 행위’가 입증되어야 합니다. 하지만 수사나 재판 결과가 확정되기 전에는 피해자로 인정받기 어렵다는 점이 가장 큰 문제로 꼽힙니다. 일부 지자체에서는 같은 조건의 피해자임에도 불구하고 판단이 제각각 달라 형평성 논란도 제기됩니다.

② 구제금 지원 절차의 과도한 행정 부담

피해 지원을 신청하려면 수많은 서류와 증빙이 필요합니다. 특히 ‘주택 소유 관계’, ‘임대인 사기 혐의’, ‘임차보증금 반환 불가 사유’ 등을 모두 입증해야 하기 때문에, 일반인이 혼자 처리하기 어렵습니다. 피해자 대부분은 행정기관과 법률기관을 수차례 오가며 시간과 비용을 이중으로 부담하고 있습니다.

③ 대체 주거 지원의 한계

특별법은 피해자에게 공공임대주택 등 대체 주거를 제공할 수 있도록 하고 있지만, 현실에서는 공급 물량이 턱없이 부족합니다. 일부 피해자는 “대체 주거를 기다리다 노숙을 선택해야 했다”고 말할 정도로, 지원이 시급한 피해자에게는 실질적 도움이 되지 못하고 있습니다.

④ 피해 회복보다 ‘채무 전가’로 끝나는 구조

가장 심각한 문제는 피해자들이 전세보증금을 돌려받지 못했을 뿐 아니라, 대출이자 부담까지 떠안는 구조입니다. 특히 깡통전세의 경우, 피해자 명의의 전세자금대출이 남게 되어 금융채무자로 전락하는 사례가 적지 않습니다. 정부는 “정책금융 지원으로 해결할 수 있다”고 하지만, 실제로는 원금 부담이 여전하다는 지적이 많습니다.

 

팁: 피해자 구제는 ‘인정 절차 간소화 + 실질적 회복 중심’으로 설계되어야 합니다.

 

■ 제도 개선을 위한 3가지 방향 제시

① 피해자 인정 절차의 간소화

형사재판 결과를 기다리지 않아도, 일정 기준 이상의 피해 사실이 확인되면 ‘잠정 인정제’를 도입해야 합니다. 이렇게 되면 긴급 지원과 대체 주거 제공이 신속히 이뤄질 수 있습니다.

② 금융 채무 감면 및 보증금 반환 우선 구조 마련

현행 특별법은 임차인의 금융 채무를 직접 감면해주지 않습니다. 피해자에게 실질적인 회복 기회를 제공하려면, 금융기관·LH·지자체가 연계된 ‘공적 채무 조정 제도’가 도입되어야 합니다. 또한 경매 절차에서 보증금 반환을 우선 순위로 두는 구조적 개편도 필요합니다.

③ 지속 가능한 피해자 지원 체계 구축

일시적 지원이 아니라, 중장기적 ‘주거 회복 프로그램’이 필요합니다. 이를 위해 피해자 전담 지원센터를 전국 단위로 확대하고, 법률·심리·금융 컨설팅을 통합 제공해야 합니다.

 

팁: 피해자 구제 중심의 법 개정이 이루어져야 진정한 실효성이 확보됩니다.

■ 자주 하는 질문(FAQ)

Q1. 전세사기 특별법은 누구에게 적용되나요?
피해 인정 요건을 충족한 임차인에게 적용됩니다. 다만, 사기 혐의가 불명확하거나 계약이 단순한 보증금 미반환인 경우는 해당되지 않을 수 있습니다.

Q2. 피해자로 인정받으면 어떤 지원을 받을 수 있나요?
공공임대주택 입주, 긴급생활자금 대출, 법률상담 지원, 경매 참여 시 우선매수권 등이 제공됩니다. 그러나 실제 지원은 지자체별로 차이가 있습니다.

Q3. 특별법이 개정될 가능성이 있나요?
국회에서는 피해자 중심의 개정 필요성이 지속적으로 제기되고 있습니다. 피해 인정 절차 간소화, 금융 채무 감면, 대체 주거 확대 등이 주요 논의 대상입니다.

■ 결 언

전세사기 특별법은 분명 피해자를 구제하기 위한 제도적 장치로 의미가 있습니다. 그러나 현재의 구조는 실질적 구제보다는 행정적 요건에 치우쳐 있습니다. 피해자의 시선에서 제도를 재설계하고, 구제 절차의 속도와 실효성을 강화해야 합니다. 앞으로의 개정 논의는 피해자 보호를 최우선 가치로 두는 방향으로 나아가야 할 것입니다.

 

 

한 줄 요약
전세사기 특별법은 행정 중심의 구조를 벗어나 피해자 실질 구제를 위한 법 개정이 절실합니다.

 

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