상가 임대차 계약, 절대 놓치면 안 되는 특약사항 3가지

상가 임대차 계약은 단순한 임대차 계약과 달리 상가건물임대차보호법이 적용되며, 영업권·시설투자 등과 직결되기 때문에 세심한 검토가 필요합니다. 특히 계약서에 포함되는 특약사항은 차후 분쟁을 예방하고, 임차인의 권리를 보장하는 핵심 요소입니다.

이번 글에서는 상가 임대차 계약에서 반드시 챙겨야 할 특약사항 3가지를 정리해 드리겠습니다.

상가 계약 특약 강조 상담

 

■ 상가 임대차 계약에서 특약이 중요한 이유

• 임대차보호법은 기본적인 권리만 보장하기 때문에 세부적인 내용은 특약으로 보완해야 합니다.
• 계약 기간 중 발생할 수 있는 분쟁은 대부분 특약 조항에서 해결됩니다.
• 임대인과 임차인의 이해관계가 상충되므로, 사전에 명확히 합의한 내용을 문서화하는 것이 가장 안전합니다.

팁: 특약은 ‘말이 아닌 글’로 남길 때 법적 효력이 강력해집니다.

■ 반드시 포함해야 할 특약사항 3가지

권리금 회수 보장 조항

• 임차인이 영업을 위해 투자한 권리금은 계약 종료 시 보호받아야 합니다.
• 상가임대차보호법에도 권리금 보호 규정이 있지만, 실제로는 임대인이 방해할 여지가 많습니다.
• 따라서 계약서에 ‘임대인은 임차인의 권리금 회수 활동을 방해하지 않는다’는 조항을 명시하는 것이 안전합니다.

팁: 권리금 관련 특약은 분쟁 발생 시 임차인의 가장 강력한 무기가 됩니다.

원상복구 범위 명확화

• 임대차 종료 후 임차인이 해야 할 원상복구 범위는 가장 큰 분쟁 요소 중 하나입니다.
• 계약서에 ‘전기·배관·내부 인테리어는 영업 개시 당시 상태로만 복구’처럼 구체적으로 적어야 불필요한 비용을 피할 수 있습니다.
• 모호한 표현 대신, 사진·도면 등을 첨부해 증거를 남겨 두는 것이 효과적입니다.

팁: 원상복구 특약은 임차인의 예기치 못한 비용 부담을 예방합니다.

임대료 및 관리비 인상 제한

• 상가 계약은 통상 1~2년 단위로 갱신되며, 이 과정에서 임대료와 관리비 인상이 주요 갈등 요인입니다.
• 특약으로 ‘연간 인상률은 5% 이내로 제한’ 같은 구체적인 기준을 명시할 수 있습니다.
• 관리비 항목 또한 투명하게 공개하고, 추가 부과를 제한하는 조항을 넣는 것이 좋습니다.

팁: 임대료와 관리비 특약은 장기적 영업 안정성을 보장합니다.

 

■ 자주 하는 질문(FAQ)

Q1. 특약사항은 임대인이 거부하면 넣을 수 없나요?
협의 과정에서 거부될 수 있지만, 반드시 필요한 조항은 타협을 통해 일부라도 반영해야 합니다. 임대차 계약에서 임차인의 권리 보호는 협상의 핵심입니다.

Q2. 구두로 합의한 내용도 효력이 있나요?
구두 합의는 증명하기 어렵습니다. 반드시 계약서에 특약으로 기재해야 법적 효력을 가집니다.

Q3. 특약을 작성할 때 주의할 점은 무엇인가요?
모호한 표현을 피하고, 수치·범위·조건을 명확히 기재해야 합니다. 필요하다면 사진이나 별도 문서를 첨부하는 것이 안전합니다.

■ 결 언

상가 임대차 계약은 단순한 공간 임대가 아니라, 임차인의 생계와 직결된 중대한 계약입니다. 따라서 권리금 회수 보장, 원상복구 범위 명확화, 임대료 및 관리비 인상 제한은 반드시 특약사항에 포함해야 할 3가지 핵심 조항입니다. 계약서를 작성할 때 이 특약들을 꼼꼼히 챙긴다면, 불필요한 분쟁을 예방하고 안정적인 영업을 이어갈 수 있습니다.

 

 

한 줄 요약
상가 임대차 계약에서 권리금, 원상복구, 임대료 인상 제한은 반드시 특약으로 명시해야 합니다.

 

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